Três modelos imobiliários, três FDD diferentes. Como adaptar a sua abordagem consoante o target seja imobiliária, promotor ou explorador.
«Estamos a fazer uma FDD sobre um ator imobiliário» não quer dizer nada enquanto não se tiver precisado o modelo. Três casos radicalmente diferentes — e três grelhas de análise.
O modelo: detenção de ativos de arrendamento, receitas = rendas líquidas. As perguntas-chave da FDD:
O EBITDA não é o bom proxy de cash. Prefere-se o NOI (Net Operating Income) e os AFFO.
A receita é reconhecida pela percentagem de acabamento (IFRS 15) ou na entrega consoante o contrato. Particularidades:
O EBITDA de um promotor é volátil por construção. Normaliza-se sobre 3-5 anos.
O contrato de arrendamento é uma dívida IFRS 16 desde 2019, o que sacudiu os EBITDA. Para estes atores, olha-se para:
Em todos os modelos, o IVA sobre operações imobiliárias é complexo (IVA sobre margem, isenções, opções). Um retratamento esquecido pode criar uma dívida fiscal latente significativa. Pedir sempre uma revisão fiscal especializada em paralelo com a FDD.
O datapack imobiliário inclui um slide «Asset map» (localização, valor, renda), um slide «Lease maturity profile» e um slide «Capex maintenance benchmark». Sem isto, o fundo não valida.
Centenas de candidatos prepararam as suas entrevistas com este programa. Os que conquistaram o lugar têm uma coisa em comum: trabalharam os casos antes de entrar na sala.
