FDD Construção: percentagem de acabamento, garantias e carteira de encomendas
Os ângulos de uma Due Diligence Financeira sobre uma empresa de construção: reconhecimento por percentagem de acabamento, garantias decenais e qualidade da carteira.
A construção (construção civil, engenharia civil, obras estruturais) acumula três dificuldades em FDD: uma contabilidade pelo grau de acabamento subjetiva, passivos de longo prazo escondidos, e uma carteira de encomendas cuja margem raramente é a anunciada.
O método pelo grau de acabamento: margem ou opinião?
Numa obra de 24 meses a 10 M€ com uma margem prevista de 8%, a receita e a margem são reconhecidas em proporção do grau de acabamento (custos incorridos / custos totais estimados). A armadilha:
- Os custos totais estimados são uma opinião do gestor de obra.
- Uma subestimação dos custos à terminação inflaciona a margem à data.
- Uma obra a 60% de acabamento com derrapagem escondida pode bascular para prejuízo no momento da receção.
Em FDD, escolhem-se as 10 maiores obras em curso e analisam-se uma a uma: avanço real, derrapagem vs orçamento inicial, margem à terminação.
Garantias decenal e de bom acabamento
A construção em França suporta uma garantia decenal de 10 anos sobre as obras. Os sinistros futuros são provisionados estatisticamente, mas:
- A provisão decenal está calibrada sobre o histórico real?
- Há sinistros em curso não provisionados?
- Os seguros RC decenal estão atualizados, sem cláusula de exclusão massiva?
Um dossier decenal pode custar vários milhões. A quantificar no Net Debt ou em provisões de dívida.
Carteira de encomendas: qualidade ≠ quantidade
Uma carteira a 18 meses de volume de negócios não tem valor se:
- As margens contratuais são baixas ou negativas (obras ganhas a baixo preço).
- Existem cláusulas de revisão de preço insuficientes face à inflação das matérias-primas.
- Os clientes são pouco solventes (autarquias em atraso de pagamento, promotores frágeis).
O datapack analisa a carteira por tipologia, margem prevista média e risco de cliente.
Subcontratação e cocontratação
A construção apoia-se maciçamente na subcontratação. Riscos em FDD:
- Solidariedade financeira em caso de incumprimento do subcontratado (lei de 1975).
- Trabalho não declarado num subcontratado: correção da segurança social da empresa principal.
- Concentração num subcontratado chave: se um instalador de cerâmica especializado falhar, as obras param.
NWC brutal
A construção funciona com:
- Adiantamentos de clientes importantes (passivo).
- Retenções de garantia 5% durante 1 ano (conta a receber congelada).
- Prazos de pagamento frequentemente superiores a 60 dias apesar da LME.
Um NWC negativo na assinatura pode bascular para positivo após o closing se o mix de obras evoluir. A submeter a stress test.
O red flag clássico
Uma obra emblemática em prejuízo escondido por adendas otimistas. Pedir sempre a lista das adendas assinadas vs em discussão nos últimos 12 meses.