Trois modèles immobiliers, trois FDD différentes. Comment adapter votre approche selon que la cible est foncière, promoteur ou exploitant.
« On fait une FDD sur un acteur immobilier » ne veut rien dire tant qu'on n'a pas précisé le modèle. Trois cas radicalement différents — et trois grilles d'analyse.
Le modèle : détention d'actifs locatifs, revenus = loyers nets. Les questions FDD clés :
L'EBITDA n'est pas le bon proxy de cash. On préfère le NOI (Net Operating Income) et les AFFO.
Le revenu est reconnu à l'avancement (IFRS 15) ou à la livraison selon le contrat. Particularités :
L'EBITDA d'un promoteur est volatil par construction. On normalise sur 3-5 ans.
Le bail est une dette IFRS 16 depuis 2019, ce qui a chamboulé les EBITDA. Pour ces acteurs, on regarde :
Dans tous les modèles, la TVA sur opérations immobilières est complexe (TVA sur marge, exonérations, options). Un retraitement oublié peut créer une dette fiscale latente significative. Toujours demander une revue fiscale spécialisée en parallèle de la FDD.
Le datapack immobilier inclut une slide « Asset map » (localisation, valeur, loyer), une slide « Lease maturity profile » et une slide « Capex maintenance benchmark ». Sans ça, le fonds ne valide pas.
Des centaines de candidats ont préparé leurs entretiens avec ce programme. Ceux qui ont décroché le poste ont une chose en commun : ils ont travaillé les cas avant d'entrer dans la salle.
