FDD Construction : avancement, garanties et carnet de commandes
Les angles d'une Due Diligence Financière sur une entreprise du BTP : reconnaissance à l'avancement, garanties décennales et qualité du carnet.
La construction (BTP, génie civil, gros œuvre) cumule trois difficultés FDD : une comptabilité à l'avancement subjective, des passifs long terme cachés, et un carnet de commandes dont la marge est rarement celle annoncée.
La méthode à l'avancement : marge ou opinion ?
Sur un chantier de 24 mois à 10 M€ avec une marge prévisionnelle de 8 %, le revenu et la marge sont reconnus au prorata du degré d'avancement (coûts engagés / coûts totaux estimés). Le piège :
- Les coûts totaux estimés sont une opinion du chargé d'affaires.
- Une sous-estimation des coûts à terminaison gonfle la marge à date.
- Un chantier à 60 % d'avancement avec dérive masquée peut basculer en perte au moment de la réception.
En FDD, on prend les 10 plus gros chantiers en cours et on les analyse un par un : avancement réel, dérive vs budget initial, marge à terminaison.
Garanties décennale et de parfait achèvement
Le BTP français supporte une garantie décennale de 10 ans sur les ouvrages. Les sinistres futurs sont provisionnés statistiquement, mais :
- La provision décennale est-elle calibrée sur l'historique réel ?
- Y a-t-il des sinistres en cours non provisionnés ?
- Les assurances RC décennale sont-elles à jour, sans clause d'exclusion massive ?
Un dossier décennal peut coûter plusieurs millions. À chiffrer dans la dette nette ou en provisions de dette.
Carnet de commandes : qualité ≠ quantité
Un carnet à 18 mois de CA n'a pas de valeur si :
- Les marges contractuelles sont faibles ou négatives (chantiers gagnés au rabais).
- Il y a des clauses de révision de prix insuffisantes face à l'inflation matières.
- Les clients sont peu solvables (collectivités en retard de paiement, promoteurs fragiles).
Le datapack analyse le carnet par typologie, marge prévisionnelle moyenne et risque client.
Sous-traitance et co-traitance
Le BTP s'appuie massivement sur la sous-traitance. Risques FDD :
- Solidarité financière en cas de défaut sous-traitant (loi de 1975).
- Travail dissimulé chez un sous-traitant : redressement URSSAF de l'entreprise principale.
- Concentration sur un sous-traitant clé : si un poseur de carrelage spécialisé fait défaut, les chantiers s'arrêtent.
BFR brutal
Le BTP fonctionne avec :
- Acomptes clients importants (passif).
- Retenues de garantie 5 % pendant 1 an (créance gelée).
- Délais de paiement souvent supérieurs à 60 jours malgré la LME.
Un BFR négatif à la signature peut basculer positif après closing si le mix de chantiers évolue. À stress-tester.
Le red flag classique
Un chantier emblématique en perte cachée par des avenants optimistes. Toujours demander la liste des avenants signés vs en discussion sur les 12 derniers mois.