IFRS-16-Mietanpassungen in der Quality of Earnings
IFRS 16 verändert das EBITDA erheblich. Wie werden Mietanpassungen in der QoE behandelt? Erklärung mit Praxisbeispielen für FDD-Kandidaten.
Seit der Einführung von IFRS 16 im Jahr 2019 ist die Behandlung von Leasingverhältnissen in der Financial Due Diligence komplexer geworden. Was vorher einfacher Mietaufwand war, erscheint nun als Tilgung und Zinsaufwand in der GuV — mit erheblichen Auswirkungen auf das EBITDA.
Was IFRS 16 ändert
Nach dem alten Standard IAS 17 wurden operative Leasingverhältnisse direkt als Aufwand in der GuV erfasst — das EBITDA wurde entsprechend belastet.
Nach IFRS 16 gilt: Nahezu alle Leasingverhältnisse werden aktiviert. Das Unternehmen weist:
- Ein Nutzungsrechtsvermögen (Right-of-Use Asset) auf der Aktivseite aus
- Eine Leasingverbindlichkeit auf der Passivseite
- In der GuV: Abschreibungen (im EBITDA-Abzugsbereich) und Zinsaufwand (unter EBIT)
Das Ergebnis: Das EBITDA steigt unter IFRS 16, weil der Mietaufwand durch Abschreibungen und Zinsen ersetzt wird, die beide unterhalb der EBITDA-Linie liegen.
Die Konsequenz für die FDD
Wenn ein Unternehmen nach IFRS 16 bilanziert, muss das FDD-Team:
- Den IFRS-16-Effekt im EBITDA isolieren: Wie viel des EBITDA-Anstiegs ist auf IFRS 16 zurückzuführen?
- Die Leasingverbindlichkeit zur Nettoverschuldung addieren: Sie ist ein klassischer Debt-like Item
- Vergleiche mit Wettbewerbern anpassen: Vergleicht man EBITDA-Multiples, muss sichergestellt sein, dass alle Unternehmen auf derselben Basis verglichen werden
Praxisbeispiel
Ein Einzelhändler mit 50 Filialen mietet alle Standorte. Unter IAS 17 belasteten Mietaufwendungen von 5 Mio. € jährlich direkt das EBITDA.
Unter IFRS 16:
- EBITDA steigt um ca. 5 Mio. € (kein Mietaufwand mehr)
- Abschreibungen auf RoU-Asset: 4,5 Mio. €
- Zinsaufwand auf Leasingverbindlichkeit: 0,7 Mio. €
- Nettoverschuldung erhöht sich um den Barwert der Leasingverbindlichkeiten (z. B. 20 Mio. €)
Der Enterprise Value erscheint höher, aber die Nettoverschuldung auch — per saldo bleibt der Equity Value (nahezu) gleich, wenn die Brücke korrekt aufgestellt wird.
IFRS-16-Anpassungen in der QoE
In der Praxis gibt es zwei Szenarien:
Szenario A – Rückrechnung auf IAS 17: Manche Berichte normalisieren das EBITDA, indem sie die IFRS-16-Wirkung herausrechnen, um Vergleichbarkeit mit Vor-IFRS-Perioden zu schaffen.
Szenario B – Pre- und Post-IFRS-16-Darstellung: Der Bericht zeigt beide Sichten parallel — besonders nützlich, wenn die Peer Group geteilt ist.
Was Analysten wissen müssen
- Kurze Mietverträge (unter 12 Monate) und Leasingobjekte von geringem Wert werden weiterhin als Aufwand erfasst — hier gibt es also keine IFRS-16-Wirkung
- Variable Leasingzahlungen (z. B. umsatzabhängige Mieten) werden ebenfalls direkt als Aufwand erfasst
Im Interview punkten
Wenn ein Interviewer fragt, wie Sie mit Mietkosten im QoE umgehen, zeigen Sie, dass Sie IFRS 16 kennen: Aktivierung, EBITDA-Effekt, Nettoverschuldungseffekt — und die Vergleichbarkeitsfrage.
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