Tre modelli immobiliari, tre FDD diverse. Come adattare il Suo approccio a seconda che il target sia foncière, sviluppatore o gestore.
«Stiamo facendo una FDD su un attore immobiliare» non vuol dire nulla finché non si è precisato il modello. Tre casi radicalmente diversi — e tre griglie di analisi.
Il modello: detenzione di asset locativi, ricavi = canoni netti. Le domande FDD chiave:
L'EBITDA non è il buon proxy di cassa. Si preferisce il NOI (Net Operating Income) e i AFFO.
Il ricavo è riconosciuto al grado di avanzamento (IFRS 15) o alla consegna a seconda del contratto. Particolarità:
L'EBITDA di uno sviluppatore è volatile per costruzione. Si normalizza su 3-5 anni.
Il contratto di locazione è un debito IFRS 16 dal 2019, il che ha sconvolto gli EBITDA. Per questi attori, si guarda:
In tutti i modelli, l'IVA sulle operazioni immobiliari è complessa (IVA sul margine, esenzioni, opzioni). Una riclassifica dimenticata può creare un debito fiscale latente significativo. Richieda sempre una revisione fiscale specializzata in parallelo alla FDD.
Il datapack immobiliare include una slide «Asset map» (localizzazione, valore, canone), una slide «Lease maturity profile» e una slide «Capex maintenance benchmark». Senza, il fondo non valida.
Centinaia di candidati hanno preparato i loro colloqui con questo programma. Coloro che hanno ottenuto il ruolo hanno una cosa in comune: hanno lavorato sui casi prima di entrare in stanza.
