FDD Immobiliare: foncière, sviluppatore, gestore — non sono la stessa bestia
Tre modelli immobiliari, tre FDD diverse. Come adattare il Suo approccio a seconda che il target sia foncière, sviluppatore o gestore.
«Stiamo facendo una FDD su un attore immobiliare» non vuol dire nulla finché non si è precisato il modello. Tre casi radicalmente diversi — e tre griglie di analisi.
1. La foncière (asset-heavy)
Il modello: detenzione di asset locativi, ricavi = canoni netti. Le domande FDD chiave:
- Tasso di occupazione per asset e durata residua media dei contratti (WALT).
- Top 5 conduttori e rischio di vacancy.
- CapEx di mantenimento per m² (spesso sottovalutato nei business plan).
- Fair value degli asset: chiamata a un valutatore esterno — la FDD non rifà la perizia ma mette in discussione le ipotesi (cap rate, canoni di mercato).
L'EBITDA non è il buon proxy di cassa. Si preferisce il NOI (Net Operating Income) e i AFFO.
2. Lo sviluppatore (asset-light, progetto per progetto)
Il ricavo è riconosciuto al grado di avanzamento (IFRS 15) o alla consegna a seconda del contratto. Particolarità:
- Stock di programmi a bilancio: da analizzare linea per linea (avanzamento, tasso di pre-commercializzazione, margine atteso).
- Cash burn sui terreni acquisiti non ancora avviati.
- Rischi di rovesciamento: un programma fermato può generare una svalutazione massiva.
L'EBITDA di uno sviluppatore è volatile per costruzione. Si normalizza su 3-5 anni.
3. Il gestore (alberghiero, coliving, residenze servizi)
Il contratto di locazione è un debito IFRS 16 dal 2019, il che ha sconvolto gli EBITDA. Per questi attori, si guarda:
- EBITDAR (prima dei canoni) per confrontare con o senza proprietà delle mura.
- RevPAR / TO / ADR a seconda del sotto-segmento.
- Stagionalità del NWC.
Il tranello trasversale: l'IVA immobiliare
In tutti i modelli, l'IVA sulle operazioni immobiliari è complessa (IVA sul margine, esenzioni, opzioni). Una riclassifica dimenticata può creare un debito fiscale latente significativo. Richieda sempre una revisione fiscale specializzata in parallelo alla FDD.
Deliverable tipo
Il datapack immobiliare include una slide «Asset map» (localizzazione, valore, canone), una slide «Lease maturity profile» e una slide «Capex maintenance benchmark». Senza, il fondo non valida.