FDD Costruzioni: avanzamento, garanzie e portafoglio ordini
Gli angoli di una Due Diligence Finanziaria su un'azienda delle costruzioni: riconoscimento al grado di avanzamento, garanzie decennali e qualità del portafoglio.
Le costruzioni (edilizia, ingegneria civile, opere strutturali) cumulano tre difficoltà FDD: una contabilità a percentuale di completamento soggettiva, passività a lungo termine nascoste e un portafoglio ordini il cui margine è raramente quello annunciato.
Il metodo della percentuale di completamento: margine o opinione?
Su un cantiere di 24 mesi a 10 M€ con un margine previsionale dell'8%, il ricavo e il margine sono riconosciuti pro rata del grado di avanzamento (costi sostenuti / costi totali stimati). Il tranello:
- I costi totali stimati sono un'opinione del responsabile commessa.
- Una sottostima dei costi a finire gonfia il margine corrente.
- Un cantiere al 60% di avanzamento con deriva mascherata può rovesciarsi in perdita al momento della consegna.
In FDD, si prendono i 10 cantieri in corso più grandi e si analizzano uno per uno: avanzamento reale, deriva vs budget iniziale, margine a finire.
Garanzie decennali e di compiuta esecuzione
L'edilizia francese sopporta una garanzia decennale di 10 anni sulle opere. I sinistri futuri sono accantonati statisticamente, ma:
- L'accantonamento decennale è calibrato sullo storico reale?
- Ci sono sinistri in corso non accantonati?
- Le assicurazioni RC decennale sono aggiornate, senza clausole di esclusione massive?
Un dossier decennale può costare diversi milioni. Da quantificare nel Net Debt o in accantonamenti debt-like.
Portafoglio ordini: qualità ≠ quantità
Un portafoglio a 18 mesi di fatturato non ha valore se:
- I margini contrattuali sono bassi o negativi (cantieri vinti al ribasso).
- Ci sono clausole di revisione di prezzo insufficienti rispetto all'inflazione delle materie prime.
- I clienti sono poco solvibili (enti locali in ritardo di pagamento, promotori fragili).
Il datapack analizza il portafoglio per tipologia, margine previsionale medio e rischio cliente.
Subappalto e cooperazione
L'edilizia si appoggia massicciamente sul subappalto. Rischi FDD:
- Solidarietà finanziaria in caso di default del subappaltatore (legge del 1975).
- Lavoro nero presso un subappaltatore: accertamento previdenziale dell'azienda principale.
- Concentrazione su un subappaltatore chiave: se un posatore di piastrelle specializzato fallisce, i cantieri si fermano.
NWC brutale
L'edilizia funziona con:
- Acconti clienti importanti (passività).
- Ritenute di garanzia del 5% per 1 anno (credito congelato).
- Termini di pagamento spesso superiori a 60 giorni nonostante la LME.
Un NWC negativo alla firma può ribaltarsi in positivo dopo il closing se il mix di cantieri evolve. Da stress-testare.
Il red flag classico
Un cantiere emblematico in perdita nascosto da varianti ottimistiche. Richieda sempre la lista delle varianti firmate vs in discussione negli ultimi 12 mesi.